Bericht aan de vele syndici die op ons kantoor een beroep deden voor de opmaak van een reglement van interne orde.
Beste syndicus,
U hebt het wellicht reeds vernomen: na amper anderhalf jaar sneuvelt een belangrijke bepaling uit de nieuwe wet inzake mede-eigendom. Het Grondwettelijk Hof oordeelde immers in een arrest d.d. 20 februari 2020 dat artikel 577-7, §1, c) BW vernietigd wordt.
Deze bepaling stelt dat de algemene vergadering met een 4/5de meerderheid kan beslissen “over de afbraak of de volledige heropbouw van het gebouw om redenen van hygiëne of veiligheid of wanneer de kostprijs voor de aanpassing van het gebouw aan de wettelijke bepalingen buitensporig zou zijn. Een mede-eigenaar kan afstand doen van zijn kavel ten gunste van de andere mede-eigenaars indien de waarde ervan lager is dan het aandeel dat hij ten laste zou moeten nemen in de totale kostprijs van de werken, in voorkomend geval, tegen een in onderling akkoord of door de rechter vastgestelde compensatie. Indien de voornoemde redenen ontbreken, moet de beslissing tot afbraak of tot volledige heropbouw genomen worden bij eenparigheid, overeenkomstig de bepalingen beschreven in paragraaf 3.”
Het is niet zozeer het feit dat er in bepaalde omstandigheden met een 4/5de meerderheid kan beslist worden om over te gaan tot afbraak of volledige wederopbouw dat het Grondwettelijk Hof een doorn in het oog is, maar wel de regeling waarbij een mede-eigenaar afstand doet van zijn kavel ten gunste van andere mede-eigenaars. Naar oordeel van het Grondwettelijk Hof is voor deze mede-eigenaars een bijkomende bescherming nodig. Het Grondwettelijk Hof stelt meteen ook de remedie voor: wordt een beslissing tot afbraak met een 4/5de meerderheid genomen en wil of willen één of meerdere mede-eigenaars afstand doen van zijn of hun kavel, dan zou de vereniging van mede-eigenaars haar beslissing op eigen initiatief moeten voorleggen aan de Vrederechter, die dan de wettigheid ervan zou beoordelen en die, in voorkomend geval een deskundige kan vragen om advies te verlenen over de geschiktheid van de compensatie die aan de uittredende mede-eigenaar moet worden betaald.
Het Hof vernietigt deze bepaling in zijn geheel, omdat zij een onlosmakelijk geheel uitmaakt.
Het is thans dus wachten op reparatiewetgeving.
Wat moet u als syndicus intussen doen?
U moet voor elke mede-eigendom die u beheert het reglement van interne orde, welk u eerder door ons kantoor in ontwerp hebt laten opmaken verbeteren.
Meer bepaald dient u in hoofdstuk III over de werking van de mede-eigendom aan te passen: onder randnummer 1.21 – “Waarvoor is er een bijzondere of gekwalificeerde meerderheid nodig?”, na “Voor navolgende kwesties moet een vier/vijfde meerderheid behaald worden” schrappen: “over de afbraak of de volledige heropbouw van het gebouw om redenen van hygiëne, veiligheid of wanneer de kostprijs voor de aanpassing van het gebouw aan de wettelijke bepalingen buitensporig zou zijn. En verder onder “Voor volgende onderwerpen is zelfs eenparigheid vereist:” “voor de beslissing tot afbraak en wederopbouw, indien deze afbraak niet vereist is om redenen van hygiëne of veiligheid of om reden dat de kostprijs voor de aanpassing van het gebouw aan de wettelijke bepalingen buitensporig zou zijn”.
Verder dient u onder Hoofdstuk VI, Bijzondere vraagstukken, het punt 4 “Noodzaak tot afbraak en volledige heropbouw”, integraal te schrappen.
Werd het reglement reeds goedgekeurd door de algemene vergadering, dan zult u op de eerstvolgende algemene vergadering meedelen dat het reglement door u intussen gewijzigd werd ingevolge voormeld arrest. Werd het reglement nog niet goedgekeurd, dan dient u het ontwerp vooralsnog aan te passen vooraleer het ter goedkeuring voor te leggen aan de algemene vergadering.
Indien één en ander voor u niet duidelijk zou zijn, mag u ons uiteraard ook steeds contacteren, bij voorkeur via e-mail.
Wij van onze kant hebben onze modellen reeds aangepast, zodat elk verder reglement welk wij afleveren in overeenstemming is met de huidige wetgeving. Zo er reparatiewetgeving volgt, zullen wij u hier uiteraard ook van op de hoogte houden, met aanduiding van wat opnieuw dient gewijzigd te worden in uw reglementen.
Van de gelegenheid willen wij tenslotte gebruik maken om u nogmaals te danken voor het vertrouwen dat u in ons kantoor hebt gesteld door ons de opmaak van reglementen van interne orde van de door u beheerde gebouwen toe te vertrouwen. U bent niet allen: intussen hebben wij de kaap van de 1.000 mede-eigendommen reeds ruimschoots overschreden.