Wie had dit ooit gedacht? Alle restaurants, cafés en winkels dicht en de toegang tot de kuststeden afgesloten! Een nationaal drama voor alle horeca uitbaters en winkeliers en een lokaal drama voor onze Belgische kust, dit aan de vooravond van de Paasvakantie. Nog dramatischer wordt het als zij geconfronteerd met een verhuurder, die immuun is tegen corona en verder aandringt op betaling van de huur.
Huur betalen voor een handelspand welk men niet meer kan uitbaten? Of voor een appartement waar men niet langer heen kan? Moet dit nog? Is dit geen overmacht?
Huur betalen voor een handelszaak die ik niet kan uitbaten?
Het is nog niet geweten hoe de rechtspraak zal reageren, maar wij vrezen van wel. Want kan het de verhuurder verweten worden dat uw zaak dicht moet? De verhuurder heeft als verplichting om u het huurgoed ter beschikking te stellen om u het rustig genot te verschaffen. De verhuurder is niet verplicht de huurder te vrijwaren voor de stoornis die derden hem toebrengen in zijn genot (artikel 1725 BW). Ook voor de verhuurder is het overmacht dat u uw zaak niet kunt openen. Hij kan hier niets aan veranderen.
Het bevel tot sluiting van overheidswege gegeven lijkt dus geen reden om geen huur te betalen. Deze (voor u essentiële) verplichting moet u dan ook verder nakomen. Dit maakt nu eenmaal deel uit van het ondernemersrisico.
Opgelet: in een arrest van 9 januari 1919 oordeelde het Hof van Cassatie dat de huurder van een autogarage in Brussel, alwaar elk verkeer verboden werd door de bezetter, niet heeft kunnen genieten van het gehuurde goed volgens haar bestemming. Het Hof van Cassatie oordeelde dat de rechtbank, door te oordelen dat de huurder aanspraak kon maken op een huurvermindering, artikelen 1722 en 1728 BW niet geschonden had. Het vonnis van de rechtbank werd dan ook niet verbroken.
Zal eenzelfde standpunt ingenomen worden nu de winkels gesloten zijn ingevolge een onzichtbare bezetter?
Huur betalen voor een tweede verblijf waar ik niet meer heen mag?
Huurt u op jaarbasis, dan vrezen wij dat hetgeen wij hierboven gezegd hebben met betrekking tot de handelshuur ook geldt voor de huur van uw tweede verblijf. Pech met andere woorden. Het kan uw verhuurder niet verweten worden dat u de gemeente niet in mag.
En het vakantieverblijf welk ik gehuurd heb voor de Paasvakantie?
Op vandaag is het nog niet zeker of u er überhaupt heen mag. Wij hopen van wel, maar dan nog: zult u nog zin hebben om u met uw gezin twee weken in de massa te begeven?
Indien u vandaag uw vakantieverblijf opzegt, dan bent u het die de huurovereenkomst verbreekt. U zult dan ook een verbrekingsvergoeding moeten betalen. Wordt de lock down versoepeld en kunnen we met zijn alleen terug naar zee, dan kunt u de huur van uw vakantieverblijf evenmin zomaar annuleren. Niets belet immers dat u van uw vakantieverblijf gebruik maakt. Kunt u er met Pasen niet heen, omdat een verblijf aan zee nog steeds geen essentiële verplaatsing is, dan liggen de kaarten anders. U huurde immers een vakantieverblijf met de uitdrukkelijke (en door de verhuurder aanvaarde) bedoeling om vakantie te nemen aan zee. Als dit uiteindelijk niet kan, dan hebben beide partijen, huurder en verhuurder pech. De verhuurder, omdat hij u niet kan geven waarvoor u getekend hebt. Hij zal wellicht de ontvangen huur dienen terug te betalen. De huurder in mindere mate, dit alleen omdat hij zijn welverdiende vakantie aan zee in het water ziet vallen …
Hopeloos?
Ja dus, althans voor de handelshuurder en voor de huurder van een tweede verblijf aan de kust op jaarbasis.
Kan het een troost wezen? De wet geeft toch enige ademruimte: artikel 1148 BW stelt dat geen schadevergoeding verschuldigd is, wanneer de schuldenaar door overmacht verhinderd is geworden datgene te geven of te doen waartoe hij verbonden was. Anders gesteld: kunt u de huur niet betalen door de lockdown, dan zal u wellicht geen intresten of schadevergoeding moeten betalen. Maar vroeg of laat moet u de huur wel nog betalen …
Ga als huurder in dialoog met uw verhuurder en doe een beroep op zijn clementie en solidariteit. Onderhandel een tijdelijke herleiding van de huur of een uitstel van betaling tot zodra u uw activiteiten kunt hernemen. Stel voor om de opgebouwde achterstallen vervolgens gespreid af te betalen over de volgende maanden. Een verhuurder met enige lange termijn visie weet dat hij belang heeft bij een solvabele huurder.
Of maak van de nood een deugd en maak van de gelegenheid gebruik om uw zaak op te frissen, her in te richten, maak van uw restaurant een afhaalzaak, …
Wat zegt de rechtbank?
Daarvoor hebben ook wij een glazen bol nodig. Zal het arrest van het Hof van Cassatie van 9 januari 1919 van onder het stof gehaald worden? Ongetwijfeld zullen er vele discussies rijzen. Zolang vonnissen door mensen van vlees en bloed worden geschreven, kan men niet voorspellen welke uitspraken er zullen volgen. De creativiteit van de advocaten en de rechters is grenzeloos.
En zelfs indien de rechters oordelen dat de wet niet toelaat dat er kwijtschelding van huur uitgesproken wordt, dan nog zullen zij steeds oog hebben voor de concrete situatie en toelaten dat huurachterstallen gespreid worden afbetaald. Deze mogelijkheid is hen ook gegeven door artikel 1244 BW, welke stelt dat de rechter kan “niettegenstaande ieder andersluidend beding, met inachtneming van de toestand der partijen, gebruik makend van deze bevoegdheid met grote omzichtigheid en daarbij rekening houdend met de termijnen die de schuldenaar reeds heeft genoten, gematigd uitstel verlenen voor de betaling en de vervolgingen doen schorsen …” U bent als huurder ongetwijfeld “ongelukkig en te goeder trouw”. Het is onwaarschijnlijk dat een rechter huurders die nog nooit nalieten de huur stipt te betalen, nu hun huurrechten zal afnemen omwille van de tijdelijke crisis waarin wij allen beland zijn.
Aan creativiteit zal het bij ons alvast niet mankeren om uw belangen ten beste te verdedigen.