De wereld staat voor velen stil, maar toch moet elkeen zijn wettelijke verplichtingen nakomen. Betaling van de huur is er één van. Betaalt men zijn huur niet, dan kan de rechter de huurovereenkomst ontbinden in het nadeel van de huurder en beslissen tot deze moet uitgezet worden. Maar kan een huurder uitgezet worden in tijden van lockdown? De Vlaamse Regering heeft hierop geantwoord op 27 maart 2020.
De overheid wenst te voorkomen dat bepaalde huurders door het (tijdelijk) verliezen van hun inkomen hun huurgelden niet meer kunnen betalen en dat zij hierdoor op straat zouden terecht komen. Om die reden heeft de Vlaamse Regering een verbod op het uitvoeren van gerechtelijke uithuiszettingen uitgevaardigd en dit tot minstens 17 juli 2020. Een maatregel die strookt met eerdere aanbevelingen van de Nationale Kamer van Gerechtsdeurwaarders, die haar leden opgeroepen heeft uitdrijvingen uit te stellen, behalve in geval van uiterste juridische noodzaak.
Over welke huurovereenkomsten gaat het?
Het verbod op het uitvoeren van gerechtelijke uithuiszettingen geldt voor overeenkomsten van woninghuur (zowel indien afgesloten onder toepassing van de Woninghuurwet als onder het Woninghuurdecreet), voor de huur van tweede verblijven en voor de huur van studentenkamers. Overeenkomsten inzake handelshuur of kantoren vallen niet onder dit verbod.
Alleen “gerechtelijke” uitzettingen, d.i. uitzettingen op basis van een vonnis, worden geviseerd. Het verbod geldt dus niet voor uithuiszettingen op basis van een notariële akte (de verkopers die de verkochte woning dienen te verlaten tegen een bepaalde datum). Ook uitzettingen op bevel van de Burgemeester, als de openbare orde wordt verstoord, kunnen verder uitgevoerd worden. Vonnissen van de Familierechtbank, waarbij één der gezinsleden wordt veroordeeld tot het verlaten van de woning, komen evenmin in het gedrang. Zitten er krakers in uw woning, dan kunt u ze op basis van een vonnis ook nog steeds meteen uitzetten.
Wat moet of kunt u doen als uw huurder niet meer betaalt?
Nog steeds raden wij u aan om niet bij de pakken te zitten. Iedere maand die voorbij gaat is een maand zonder inkomsten voor u. U hebt er belang bij om zo snel mogelijk een vonnis te bekomen waarin de huur ontbonden wordt in het nadeel van de huurder. Ook in niet Covid-19 tijden mag er pas uitgezet worden na het verstrijken van een termijn van één maand na datum van betekening. Zorg ervoor dat deze termijn reeds verstreken is tegen 17 juli! Dan kunt u na deze datum meteen tot uitzetting overgaan.
Weet dat u vanaf datum van ontbinding van de huur tot op datum van effectieve ontruiming als verhuurder ook aanspraak kunt maken op een bezettingsvergoeding. Als uw huurder tenminste solvabel is …
Wat met Wallonië en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest?
In het Waals Gewest en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest werden gelijkaardige initiatieven genomen, ter bescherming van de huurders in het kader van woninghuur. In Brussel geldt het verbod tot 3 mei 2020.
En wat na Corona?
De gevolgen van de crisis zijn enorm en ook de rechters zullen hier niet ongevoelig voor zijn. Ongetwijfeld zullen rechters milder oordelen opzichtens wanbetalers, door bijvoorbeeld een ruim uitstel van betaling te geven. Alles hangt af van het concrete geval. In de praktijk wordt rekening gehouden met de inspanningen die de schuldenaar heeft geleverd om een inkomen te vergaren en zijn schulden aan te zuiveren. Zo zal een schuldenaar die ingevolge de Coronacrisis is moeten terugvallen op een verlaagd inkomen of uitkering op meer begrip kunnen rekenen dan diegene die van laattijdig betalen een tweede natuur heeft gemaakt. Wellicht zullen rechters ook minder snel de ontbinding van de overeenkomst, zwaarste sanctie in het verbintenissenrecht, uitspreken. De goede trouw van de schuldenaar kan immers impact hebben op de beoordeling van de zwaarwichtigheid van de contractuele wanprestatie van de huurder (inzonderheid bij het niet betalen van huur), terwijl een voldoende zwaarwichtige wanprestatie net noodzakelijk is vooraleer de rechtbank de ontbinding van de (huur)overeenkomst uitspreekt. Ten slotte is het ook niet ondenkbaar dat rechters meer geneigd zullen zijn om (conventionele) intrestvoeten en schadebedingen te milderen, of het lopen van de intresten zullen schorsen.
Theoma advocatenkantoor staat u bij, zowel als huurder als als verhuurder.