Iedere beslissing van de algemene vergadering van een appartementsmede-eigendom kan rechtstreeks worden tegengesteld door degenen waaraan zij tegenstelbaar zijn. Zij zijn bindend voor elke titularis van een zakelijk of persoonlijk recht op een kavel die stemrecht heeft of uitoefent in de algemene vergadering op het tijdstip van de goedkeuring ervan. Zo stelt artikel 3.93 § 5 BW het toch.
Beslist de algemene vergadering om een bepaling uit de basisakte of uit het reglement van mede-eigendom te wijzigen, dan is hiervoor een authentieke akte vereist (artikel 3.85 § 1 BW), akte die ook dient overgeschreven te worden op het bevoegd kantoor Rechtszekerheid.
Maar wat als dergelijke beslissing naderhand niet notarieel verleden wordt en dus ook niet overgeschreven wordt?
Over deze kwestie heeft het Hof van Cassatie zich uitgesproken in twee recente arresten, met name een arrest van 12 januari 2024 en een arrest van 2 mei 2024.
Het arrest van 12 januari 2024 had betrekking op de omstandigheid, dat een algemene vergadering in 1994 met eenparigheid van alle stemmen beslist had om de verdeling van de aandelen in de gemene delen te wijzigen. De aandelen in de gemene delen toebedeeld aan het dakappartement zouden herleid worden van 162 naar 106 aandelen. De beslissing van de algemene vergadering werd niet gevolgd door een wijzigende basisakte verleden voor een notaris. Ze werd dus ook niet overgeschreven op het Hypotheekkantoor. De beslissing van de algemene vergadering werd enkel ter registratie aangeboden. In 2020 besliste de algemene vergadering met gewone meerderheid dat zou teruggekeerd wordt naar de verdeling van de aandelen zoals vastgelegd in de basisakte. De vergadering meende dat bij gemis aan overschrijving de beslissing genomen in 1994 niet geldig zou geweest zijn. Een beslissing tot wijziging van de statuten zou (zo stelde de vereniging van mede-eigenaars in kwestie) pas geldig worden eens ze notarieel verleden werd en de notariële akte ook overgeschreven werd.
Nadat de Franstalige rechtbank van eerste aanleg te Brussel de beslissing die de algemene vergadering in 2020 genomen had ongeldig verklaarde en vernietigde, oordeelde ook het Hof van Cassatie dat het al dan niet overschrijven van een beslissing van de algemene vergadering, geen invloed heeft op de rechtsgeldigheid van deze beslissing.
“Het gebrek aan overschrijving van akten waarvan de overschrijving door artikel 1 van de Hypotheekwet is voorgeschreven, heeft tot gevolg dat deze akten niet tegenstelbaar zijn aan derden die zonder bedrog een overeenkomst hebben gesloten, voor zover deze akten van dien aard zijn dat zij afbreuk doen aan hetzij de zakelijke rechten die deze derden hebben op de onroerende goederen waarop deze akten betrekking hebben, hetzij de rechten die deze derden hebben doen gelden door hun schuldenaar op deze goederen aan te spreken.
Hieruit volgt dat een wijziging van de statuten kan worden tegengeworpen aan een vereniging van mede-eigenaars, zelfs zonder afschrift, op voorwaarde dat de vereniging geen derde is in de zin van artikel 1 van de Hypotheekwet.”
Een wijziging van de basisakte of van het reglement van mede-eigendom die niet notarieel verleden werd en die niet overgeschreven werd op het Kantoor Rechtszekerheid is derhalve geldig en tegenstelbaar aan de vereniging van mede-eigenaars.
Cass., 12 januari 2024, C.22.0409.F.
Aanleiding voor het arrest d.d. 2 mei 2024 was een beslissing tot wijziging van de verdeelwijze van de kosten binnen de mede-eigendom, op 13.09.1997 goedgekeurd binnen de algemene vergadering. Nooit was het reglement van mede-eigendom evenwel notarieel gewijzigd ingevolge deze beslissing.
Het Hof herhaalde dat wijzigingen aan het reglement van mede-eigendom in hun geheel dienen overgeschreven te worden op het Hypotheekkantoor. “Tot dan toe kan men zich op die akten niet beroepen tegen derden die zonder bedrog gecontracteerd hebben.” Om overgeschreven te worden dient de statutenwijziging authentiek te worden verleden. Het Hof vervolgt evenwel: “Degenen die betrokken zijn bij de beslissing van de algemene vergadering tot wijziging van de verdeling van de lasten van de mede-eigendom kunnen niet aangezien worden als derden te goeder trouw. Ten aanzien van hen creëert die beslissing onmiddellijk rechten en verplichtingen.”
Zelfs indien de eerdere beslissing van de algemene vergadering nooit notarieel verleden werd, dan nog blijft de beslissing bestaan en afdwingbaar ten aanzien van wie mede-eigenaar toen de beslissing werd genomen.
Cass., 2 mei 2024, C.23.0175.N
Mede-eigendom maakt deel uit van de specialisaties van Theoma advocatenkantoor. Mr. Ivan Coppens was tot 2010 zelf actief als syndicus in een groot aantal mede-eigendommen. Toen in 2010 statuten onderhands konden gecoördineerd worden, heeft Mr. Ivan Coppens meer dan 1.000 statuten gecoördineerd. In 2019 stond hij terug opnieuw paraat om mede-eigendommen te voorzien van een gepersonaliseerd reglement van interne orde, dit via de website www.reglement-van-interne-orde.be. Kortom, het zijn geen loze woorden als we zeggen dat we ons thuis voelen in de mede-eigendom.