De Covid-19 pandemie is nog niet volledig uitgeziekt. Zeker inzake handelshuur heeft de pandemie aanleiding gegeven tot een overvloedige rechtspraak, waarbij het Hof van Cassatie zich eerder reeds “huurder vriendelijk” opstelde, door te oordelen dat de onmogelijkheid om cliënteel te ontvangen in zijn handelszaak, de verplichting van de huurder om huur te betalen kon opschorten (o.a. arresten d.d. 23.05.2023, 07.09.2023 en 13.09.2024; en op 10.10.2024 een arrest niet voor handelshuur, maar voor lokalen verhuurd als opleidingscentrum – C.23.0420.F).
In een arrest van 4 oktober 2024 stelt het Hof van Cassatie zich opnieuw “huurder vriendelijk” op.
Waarover ging het?
HISTORIUM, uitbater van een toeristische attractie op de Markt te Brugge, verzocht zijn verhuurder op 30.07.2019 om hernieuwing van zijn handelshuur, die op 31.12.2020 zou aflopen. Eerder had de verhuurder diens talent als goed onderhandelaar blijkbaar ten volle benut, want wat HISTORIUM betaalde was niet min. Hoewel bescheiden begonnen, stond er een turbo op de huur, waardoor de huurder in het laatste huurjaar 505.873,13 EUR huur betaalde. Niet te verwonderen dus dat wanneer de huurder om hernieuwing verzocht, hij andere voorwaarden voorstelde, o.a. een huur van 250.000,00 EUR per jaar.
De verhuurder heeft de huurhernieuwing met schrijven d.d. 25.10.2019 aanvaard, doch dit enkel tegen andere voorwaarden dan voorgesteld door de huurder.
Partijen kwamen niet tot een overeenkomst en de huurder wendde zich met dagvaarding d.d. 22.11.2019 tot de Vrederechter. Bij tussenvonnis d.d. 02.04.2020 werd een deskundige aangesteld. Deze adviseert dat de normale huurwaarde voor het huurgoed 400.000,00 EUR per maand bedraagt. Intussen was er evenwel de Covid-19 pandemie, die de wereld tot stilstand bracht. Hiermee had de deskundige geen rekening gehouden in zijn verslag. Wel erkende hij dat deze een invloed zou hebben op de vastgoedmarkt, weze het dat hij deze invloed niet kon inschatten. In zijn eindvonnis d.d. 21.10.2021 oordeelde de Vrederechter dat de huur hernieuwd zou worden tegen een jaarlijkse huur van 400.000,00 EUR. Met de onzekerheid die gerezen was ingevolge de Covid-19 pandemie hield hij blijkbaar geen rekening.
De rechter in hoger beroep hervormt het vonnis van de Vrederechter in zijn vonnis d.d. 15.02.2023, stellende dat op 01.01.2021, datum van inwerkingtreding van de hernieuwde huur, er rekening diende gehouden te worden met de onzekerheid die voortvloeide uit de toen geldende tweede lock down, reden waarom de rechter een aftrek op de normale huurwaarde van 25% toepaste. De nieuwe huur voor de hernieuwde huurovereenkomst werd dan ook vastgelegd op 300.000,00 EUR i.p.v. 400.000,00 EUR.
Principes
Het mechanisme is gekend: de huurder vraagt de huurhernieuwing aan met opgave van de voorwaarden onder dewelke hij de huurovereenkomst wil hernieuwd zien. De verhuurder antwoordt dat hij kan instemmen met de hernieuwing, maar dan niet aan de voorwaarden voorgesteld door de huurder. Hij wil een hogere huurprijs. 30 dagen heeft de huurder om zich tot de rechter te wenden indien hij geen akkoord treft met zijn verhuurder. Zo staat in artikel 18 HHW (handelshuurwet). Zelfde bepaling stelt dat de rechter uitspraak doet naar billijkheid.
Artikel 19 HHW stelt verder: “Indien de onenigheid de door de verhuurder gevraagde huurprijs betreft, houdt de rechter onder meer rekening met de prijs die in de wijk, de agglomeratie of de streek gewoonlijk wordt gevraagd voor vergelijkbare onroerende goederen, gedeelten van onroerende goederen of lokalen, en eveneens, in voorkomend geval, met de bijzondere aard van de gedreven handel, en het voordeel door de huurder getrokken uit de gehele of gedeeltelijke onderverhuring van de lokalen. Hij let niet op het gunstig of ongunstig rendement van de onderneming, dat uitsluitend aan de huurder is toe te schrijven.”
In haar arrest d.d. 04.10.2024 (C.23.0272) herhaalt het Hof van Cassatie vooreerst duidelijk dat er meer is dan de criteria opgesomd in artikel 19 HHW. “Wanneer bij huurhernieuwing onenigheid blijft bestaan over de huurprijs, de rechter naar billijkheid, rekening houdend met alle objectieve omstandigheden en onder meer met de in artikel 19 HHW opgesomde criteria, de normale huurwaarde van het goed op het ogenblik van de huurhernieuwing bepaalt”. Dat de rechter met meer dan de criteria opgesomd in artikel 19 HHW rekening kan / moet houden, blijkt inderdaad uit de bewoordingen van artikel 19 HHW, welk stelt de rechter “onder meer” rekening houdt met de aldaar vermelde criteria. Het Hof van Cassatie verduidelijkt dus dat deze criteria deel uitmaken van “alle objectieve omstandigheden” waarmee de rechter rekening dient te houden.
Dit was ook reeds het standpunt in eerder rechtspraak en rechtsleer. De huurwaarde wordt bepaald, rekening houdend met alle objectieve omstandigheden en onder meer met de in artikel 19, eerste lid opgesomde criteria (K. Koenigsmann, “Huurhernieuwing”, in M. Dambre (ed.), Handelshuur, Brugge, die Keure, 2012, 216, nr. 84; R. De Wit, “Huurhernieuwing en uitzettingsvergoeding”, in U.P.V.-V.U.B. West-Vlaanderen, “Het handelshuurrecht geactualiseerd”, Brugge, die keure, 1997, 59; A. Van Oevelen, “Duur, hernieuwing en beëindiging van een handelshuurovereenkomst”, in N. Carette (ed.), Handelshuur. Actuele stand van zaken, Antwerpen, Intersentia, 2018, 85, nr. 26; Cass. 10 december 2015, C.13.0463.N). De normale huurwaarde is dan ook een objectief begrip. Het is de waarde die een gemiddeld, redelijk huurder, geplaatst in dezelfde feitelijke omstandigheden, voor de huur van het onroerend goed zou bieden.
Covid-19 pandemie tast de objectieve huurwaarde aan
Met welke “objectieve omstandigheden” heeft de rechter in het hem voorgelegd dossier rekening gehouden? Met “een onzekere conjunctuur ten gevolge van een wereldwijde pandemie, die een invloed uitoefent op de huurwaarde op het ogenblik van de huurhernieuwing.” Het Hof van Cassatie heeft aanvaard dat dit als een objectieve omstandigheid kan worden beschouwd die een invloed kan uitoefenen op de huurwaarde op het ogenblik van de huurhernieuwing.
Hoewel op datum van het vonnis van de beroepsrechter (15.02.2023) de Covid-19 pandemie reeds lang geleden leek en de toeristen de Markt van Brugge overspoelden als nooit tevoren, aanvaardt het Hof van Cassatie dat de beroepsrechter zich terug gekatapulteerd heeft naar 1 januari 2021 om te oordelen welke toen de normale huurwaarde was. En die was toen, in de perceptie van dat ogenblik, onzeker.
Dit oordeel mag dan wel onbillijk lijken, het is het niet. Het betreft o.i. een juiste toepassing van de wet. Anders zouden partijen voordeel halen uit de lange duur van een proces. Met de tijd worden onzekerheden zekerheden. Of komen er nieuwe onzekerheden.
Handelshuur is één van de specialisaties van Theoma. Bezoek www.handelshuur.com, ons “work in progress”, waarmee we de bedoeling hebben het verloop van een handelshuur t.e.m. de huurhernieuwing volledig in kaart te brengen, om zo huurder en verhuurder te begeleiden doorheen het doolhof van de handelshuur, voorbij de vele valkuilen.