We hebben het er al over gehad in een eerder blogbericht: het invorderen van bijdragen in het werkings- en reservekapitaal van een mede-eigendom heeft zijn eigen affiniteiten (zie: “Betwisting van de afrekening van de gemeenschappelijke kosten“). In deze blog willen we het hebben over de procedurele aspecten van een invordering en dan in het bijzonder de verwijlintresten en schadebedingen, aangerekend in meer van de onbetaald gebleven bijdragen.
Waar vindt je de betaalvoorwaarden van de mede-eigendom terug?
Je vindt ze overal: in het reglement van mede-eigendom, in beslissingen van de algemene vergadering, in het reglement van interne orde. Vaak zijn ze tegenstrijdig. Maar welke kunnen toegepast worden? Sedert de wet van 18 juni 2018 is het een uitgemaakte zaak: bedingen en sancties met betrekking tot de niet-betaling van de lasten horen thuis in het reglement van mede-eigendom (deel uitmakend van de statuten en derhalve notarieel te verlijden). Dus niet in notulen van de algemene vergadering, niet in het reglement van interne orde en ook niet in betaalvoorwaarden die de syndicus eenzijdig hanteert.
Door te bepalen dat deze bedingen en sancties moeten opgenomen worden in het reglement van mede-eigendom, streeft de wetgever (zo stellen de voorbereidende werken) “transparantie” na. De mede-eigenaars moeten kennis kunnen nemen van het feit dat de mede-eigendom de middelen zal hebben om de uitvoering van de verplichtingen van eenieder te vrijwaren, of van het stelsel waaraan zij onderworpen zullen zijn als schuldenaar. En waar kan dit beter (dacht de wetgever) dan in het reglement van mede-eigendom, overgeschreven in het Kantoor Rechtszekerheid?
Er is wel een overgangsregeling voorzien voor schadebedingen die in een eerder reglement van orde opgenomen waren. Deze behouden hun volledige uitwerking totdat de statuten ooit worden gewijzigd.
Is er een wettelijke limiet op intresten en schadebeding?
In (notarieel verleden) statuten leest men de meest uiteenlopende schadebedingen. Intresten aan 1% per maand of zelfs meer. Schadebedingen die eerder als strafbeding of dwangsom moeten aanzien worden.
Zijn al deze bepalingen geldig? Moet een eerste herinnering trouwens niet kosteloos verstuurd worden en is er geen begrenzing van de schadebedingen?
Er is inderdaad de bescherming van de consument die Boek XIX Wetboek van het Econmisch Recht (WER) biedt. Dit is evenwel een bescherming van de consument ten aanzien van de ondernemer. Boek XIX geeft een eigen definitie aan het begrip “ondernemer”, nl. “iedere natuurlijke persoon of rechtspersoon die op duurzame wijze een economisch doel nastreeft, alsmede zijn verenigingen.” Een vereniging van mede-eigenaars valt buiten dit toepassingsgebied, nu de VME geen rechtspersoon is die op duurzame wijze een economisch doel nastreeft. Zij heeft enkel als doel het behoud en het beheer van het gebouw of de groep van gebouwen. Bij een VME is geen sprake van “een duurzame activiteit op de markt, waardoor concurrentie met andere ondernemingen ontstaat.” Boek XIX WER is derhalve niet van toepassing op de vereniging van mede-eigenaars als schuldeiser.
In principe is er dus geen wettelijke begrenzing van schadebedingen en sancties in het reglement van mede-eigendom. Wel moet rekening gehouden worden met de matigingsbevoegdheid van de rechter. Hoewel betwistbaar, zal de rechter vaak overmatige schadevergoedingen en te hoge intresten matigen tot wat zijn of haar inziens aanvaardbaar is.
Wat met de bepaling die stelt dat alle advocaatkosten ten laste vallen van de in gebreke blijvende eigenaar?
Deze bepaling vindt men soms nog terug in statuten. Maar er is geen twijfel: dit beding moet als nietig worden aanzien. Artikel 1023 Ger. W. bepaalt immers: “Ieder beding tot verhoging van de schuldvordering ingeval deze in rechte zou worden geëist, wordt als niet geschreven beschouwd.” Het enige wat de mede-eigendom zal bekomen in het kader van een gerechtelijke procedure, is een rechtsplegingsvergoeding.
Worden de kosten van de advocaat van de mede-eigendom in de jaarlijkse afrekening toch ingeschreven onder de individueel aan te rekenen kosten, dan moet je die afrekening in de algemene vergadering betwisten en tegen de goedkeuring ervan stemmen. Keurt de meerderheid die afrekening toch goed, dan moet je die beslissing aanvechten. De afrekening is dan immers onwettig. Vergeet wel niet dat je de beslissingen van de algemene vergadering binnen de vier maanden moet aanvechten. Doe je dit niet, dan is de afrekening sowieso definitief geworden, zelfs al is ze onwettig.
Suggesties voor bedingen en sancties met betrekking tot de niet-betaling van de lasten
Vermijd in cijfers uitgedrukte intrestvoeten. Intresten evolueren over de jaren heen van hoog naar laag en omgekeerd. Een intrestvoet van 12% anno 2022 was overdreven, vermits de wettelijke intrestvoet toen slechts 1,50% bedroeg. Maar herinner je je nog de vroege jaren 1980? Dan bedroeg de wettelijke intrestvoet 12%.
Veeleer dan de intrestvoet in cijfers uit te drukken, kan je beter spreken over een wettelijke intrestvoet zoals bedoeld in de Wet van 5 mei 1865 betreffende de lening tegen intrest (desgevallend nog verhoogd met 2 tot 4 procenten) of over de intrestvoet toepasselijk in handelszaken.
Schadebedingen kan je best in percentages van de openstaande schuld vaststellen, bijvoorbeeld 10%. Omdat er in een mede-eigendom vaak sprake is van kleinere bedragen, is het aangewezen om ook een forfaitair minimum te bedingen, bijvoorbeeld 250,00 EUR. Vergeet ook niet dat het reglement van mede-eigendom niet jaarlijks aangepast wordt, want telkens moet men hiervoor in principe naar de notaris. Om die reden is het aangewezen een indexeringsbeding op te nemen.
Een voorbeeld:
Alle aanrekening van de mede-eigendom zijn betaalbaar binnen de vijftien dagen. Bij niet betaling op de vervaldag, wordt de schuld van rechtswege en zonder ingebrekestelling vermeerderd met intresten aan de intrestvoet toepasselijk in handelszaken. Daarnaast is de mede-eigenaar die in gebreke blijft ook gehouden tot betaling van de bijkomende administratiekosten voor de herinneringen die hem verstuurd worden, dit ten bedrage van 15,00 EUR per herinnering, te vermeerderen met de portkosten. Wordt er na een aangetekende herinnering nog geen integrale betaling ontvangen, dan is de in gebreke blijvende mede-eigenaar van rechtswege een forfaitaire schadevergoeding verschuldigd ten belope van 10% op de achterstallige bedragen, met een minimum van 250 EUR (verminderd met de administratiekosten desgevallend reeds aangerekend voor eerdere herinneringen). De bedragen voormeld worden jaarlijks op 1 januari aangepast op basis van de gezondheidsindex (basisindex: december 2024, nieuwe index: deze van de maand voorafgaand aan de aanpassing).
Moet je nu echt eerst naar de notaris vooraleer je nieuwe betaalvoorwaarden kunt toepassen?
Niet noodzakelijk. Niets belet dat de algemene vergadering nieuwe betaalvoorwaarden vastlegt. Alleen dient dit in de dagorde en in de notulen te worden omschreven als een beslissing tot wijziging van het reglement van mede-eigendom. Eens die wijziging aan het reglement van mede-eigendom is goedgekeurd door de algemene vergadering, is de beslissing tegenstelbaar aan alle mede-eigenaars. Wordt een privatieve kavel verkocht, dan is het aangewezen deze wijziging ook uitdrukkelijk mee te delen met de notariële informatie.
Het feit dat een beslissing tot wijziging van het reglement van mede-eigendom niet onmiddellijk opgenomen wordt in een notariële akte, doet immers niet af van de afdwingbaarheid en de rechtsgeldigheid van deze beslissing. Ook daar hebben we het al over gehad in een eerder blogbericht.
Zijn er redenen voor kritiek?
Kritiek is zeker niet ongepast. Waarom de mede-eigendom verplichten om de schadebedingen en sancties op te nemen in een notarieel te verlijden reglement van mede-eigendom, terwijl dit even goed zou kunnen opgenomen worden in het sedert 1 januari 2019 verplicht reglement van interne orde?
Betaalvoorwaarden verliezen, zeker als ze in cijfers uitgedrukt zijn, immers snel hun actualiteit. Zoals reeds gesteld: anno 20222 werden intresten gerekend aan 12% als overdreven aanzien, vermits de wettelijke intrestvoet toen slechts 1,5% bedroeg. Begin de jaren 1980 evenwel was de wettelijke intrestvoet evenwel 12%. Een soepelere aanpassing van de betaalvoorwaarden aan de veranderende realiteit zou dan ook aangewezen zijn.
Bovendien zadelt dit de syndicus ook op met een complex beheer. Elke mede-eigendom heeft immers zijn eigen betalingsvoorwaarden. In de ene mede-eigendom zijn intresten pas verschuldigd vanaf aangetekende ingebrekestelling, in de andere zijn ze van rechtswege en zonder ingebrekestelling verschuldigd. Intrestvoeten verschillen van mede-eigendom tot mede-eigendom. En in de ene mede-eigendom kan de syndicus een vergoeding aanrekenen per ingebrekestelling, in de andere niet.
Dit is zeker één van de pijnpunten die in een eventuele toekomstige reparatiewet aan bod dient te komen. Was het immers niet de bedoeling van de wetgever om de mede-eigenaars met het reglement van interne orde rechtszekerheid te bieden, doordat de rechten en plichten van de mede-eigenaars daarin duidelijk tot uiting komen? Waarom dan ook de betaalvoorwaarden niet opnemen in dit reglement van interne orde? Dit zou de zaken zowel voor de syndicus als voor de mede-eigenaars veel duidelijker maken. Zonder de mede-eigendom op te zadelen met de bijkomende kosten die gepaard gaan met het verlijden van een notariële akte.
Mede-eigendom is een vak apart, met zijn eigen affiniteiten. Bij Theoma advocatenkantoor zijn we goed bekend met mede-eigendom. Vertrouw op gespecialiseerde advocaten. Weet trouwens dat wij werken aan een incasso module, specifiek voor mede-eigendommen. Meer nieuws hierover volgt binnenkort!