Bij de verhuur van woningen is er niet veel ruimte voor contractuele vrijheid. Het (Vlaams of Waals) Woninghuurdecreet en de Brusselse Huisvestingscode bepalen immers dwingendrechtelijk (verplicht zonder dat er kan van afgeweken worden) het gros van de rechten en de plichten van de huurders en verhuurders.
Dit belet niet dat er nog wat ruimte overblijft voor contractuele vrijheid, in het bijzonder voor wat betreft de sanctionering van de tekortkomingen van de huurder. Opgelet evenwel, want ook daar is de contractuele vrijheid begrensd, althans voor de professionele verhuurder als de huurder een natuurlijke persoon is. De professionele verhuurder dient immers ook rekening te houden met de bepalingen van het Wetboek van Economisch Recht (WER).
De onderneming-verhuurder, dat is “iedere natuurlijke persoon of rechtspersoon die op duurzame wijze een economisch doel nastreeft, alsmede zijn verenigingen” (artikel I.8, 39° WER, artikel I.22/1, 4° WER). Huurders van hun kant worden als consumenten aanzien. Een consument is immers “iedere natuurlijke persoon die handelt voor doeleinden die buiten zijn handels-, bedrijfs-, ambachts- of beroepsactiviteit vallen” (artikel I.1, 2° WER). En de (brave) consument moet worden beschermd ten aanzien van de (boze) onderneming!
Een eerste reeks bepalingen waarmee rekening dient gehouden te worden gehouden vindt men terug in boek VI WER, Marktpraktijken en consumentenbescherming, de onrechtmatige bedingen (artikel VI.83 WER).
Artikel VI.83, 17° WER bepaalt dat onrechtmatig is, het beding welk een bedrag vastlegt van de vergoeding verschuldigd door de consument (huurder) die zijn verplichtingen niet nakomt, zonder in een gelijkwaardige vergoeding te voorzien ten laste van de onderneming (verhuurder) die in gebreke blijft. Artikel VI.83, 24° WER stelt dat onrechtmatig is, het beding welk in geval van niet-uitvoering of vertraging in de uitvoering van de verbintenissen van de consument (huurder), schadevergoedingsbedragen vaststelt die duidelijk niet evenredig zijn aan het nadeel dat door de onderneming (verhuurder) kan worden geleden.
In het kader van een woninghuur gelden deze bepalingen bijvoorbeeld voor het beding, volgens hetwelk de verhuurder aanspraak kan maken op een wederverhuringsvergoeding indien de huur ontbonden wordt door de fout van de huurder. Voorziet de huurovereenkomst niet in een gelijkwaardige vergoeding voor het geval de verhuurder zijn verplichtingen niet nakomt of is die vergoeding niet evenredig met het nadeel dat de verhuurder kan lijden, dan is de bepaling die de wederverhuringsvergoeding voorziet onrechtmatig en derhalve nietig. De rechter kan deze nietige bepaling niet vervangen door te oordelen dat de huurder gehouden is tot betaling van een gemeenrechtelijke bepaalde wederverhuringsvergoeding (Cass., 9 oktober 2020, C.19.0631.N). Deze wettelijke bepalingen gelden niet alleen voor de wederverhuringsvergoeding, doch voor elke sanctie die in de huurovereenkomst voorzien wordt voor het geval de huurder zijn verplichtingen niet nakomt (bijvoorbeeld het schadebeding voor het geval de huur laattijdig betaald wordt).
Een tweede reeks bepalingen waarmee de professionele verhuurder rekening dient te houden, zijn de bepalingen van Boek XIX WER, m.b.t. “schulden van de consumenten”. Schadebedingen en intresten bij laattijdige betaling.
De professionele verhuurder kan niet vrij bepalen vanaf wanneer intresten aan de door hem bedongen intrestvoet verschuldigd zijn bij laattijdige betaling van de huur. Net zoals hij niet zomaar eender welke schadevergoeding kan opeisen bij laattijdige betaling van de huur, dit op grond van een contractueel overeengekomen schadebeding.
Worden er intresten voorzien, dan mogen zij nooit hoger zijn dan de intresten toepasselijk in handelszaken (de wet van 2 augustus 2002 betreffende de bestrijding van de betalingsachterstand bij handelstransacties). Gedaan ook met het beding dat intresten van rechtswege en zonder ingebrekestelling aangerekend worden. Intresten op de openstaande huur kunnen pas aangerekend worden 14 kalenderdagen nadat een eerste (kosteloze) herinnering of ingebrekestelling is verstuurd (uitzondering geldt voor de KMO die kan bepalen dat intresten reeds aangerekend worden vanaf de dag volgend op verzending van de eerste herinnering).
Zelfde ook wat betreft de schadevergoeding bij laattijdige betaling. Ook deze is begrensd:
tot 150 € -> 20 €
tussen 150,01 -500 € -> 30 € + 10% op de schijf boven 150,01 €
vanaf 500 € -> 65 € + 5% op de schijf boven 500 € met een maximum van 2.000 €
Bovendien kan ook het schadebeding enkel toegepast worden na het verzenden van een ingebrekestelling die de vorm aanneemt van een eerste herinnering en na het verstrijken van een termijn van ten minste veertien kalenderdagen die ingaat op de derde werkdag na verzending van de herinnering aan de huurder. Wordt de herinnering via e-mail verstuurd, dan vangt de termijn van veertien dagen aan daags na verzending van het e-mail bericht.
Vergeet niet dat de herinnering of ingebrekestelling aan een reeks vormvoorwaarden dient te voldoen. Lees hierover meer in ons eerder blogbericht.
Wat als de huurovereenkomst in hogere intresten en/of een hoger schadebeding voorziet of stelt dat intresten en/of schadebeding van rechtswege en zonder ingebrekestelling verschuldigd zijn? In dat geval worden deze betaalvoorwaarden voor niet geschreven aanzien. Bijgevolg kunnen er geen intresten noch schadebeding aangerekend worden aan de huurder.
Voorbeeld van een geldige betaalvoorwaarde voor je huurovereenkomst:
Bij uitblijven van betaling van de huur op de vervaldag en in geval de huurder geen gevolg verleent aan een eerste herinnering / ingebrekestelling door of namens de verhuurder verstuurd, dit binnen een termijn van veertien kalenderdagen ingaand op de derde werkdag na verzending van de herinnering per post of daags na verzending van de herinnering via e-mail, is de huurder op het openstaand bedrag intresten verschuldigd aan de intrestvoet toepasselijk in handelszaken, evenals een schadevergoeding ter dekking van de kosten tot minnelijke invordering, gelijk aan de maximale vergoedingen zoals voorzien in artikel XIX.4, 2° WER (wetboek van Economisch Recht). Een eerste betalingsherinnering via e-mail of per brief is kosteloos; voor bijkomende rappels wordt een bijkomende administratieve kost aangerekend, zijnde het maximum bedrag zoals voorzien in artikel XIX.2 § 2 WER. De huurder verklaart bekend te zijn met voormelde wettelijke bepalingen.
Huur, zowel woninghuur, handelshuur, huur van gemeen recht, is één van de specialisaties van Theoma advocatenkantoor. Meer weten? Neem contact op met ons.