Vanaf wanneer vangt deze tienjarige termijn aan?
Het werk van een architect of van een aannemer is pas beëindigd bij oplevering. De oplevering is het ogenblik waarop partijen vaststellen dat de aannemingsovereenkomst volledig uitgevoerd is en dat het bouwwerk overgedragen wordt aan de opdrachtgever, die het aanvaardt. In principe is er slechts één oplevering, doch in bouwsector wordt meestal gebruik gemaakt van een dubbele oplevering, nl. een voorlopige oplevering en vervolgens een definitieve oplevering. In het kader van de Woningbouwwet is een dubbele oplevering ook wettelijk verplicht.
Is er een dubbele oplevering, dan begint de tienjarige garantie te lopen van de definitieve oplevering, tenzij partijen anders overeengekomen zijn. Niets belet om contractueel te bedingen dat de tienjarige waarborgtermijn reeds aanvangt op datum van voorlopige oplevering (zoals bijv. bedongen worden in artikel 41, 2e lid van de AAV of Algemene aannemingsvoorwaarden voor de Overheidsopdrachten en Concessies voor openbare werken). De enige voorwaarde is dan wel dat op dat ogenblik er ook werkelijk een keuring en goedkeuring moeten hebben plaatsgevonden.
In een geschil dat aanleiding gaf tot een arrest van het Hof van Beroep te Gent d.d. 7 april 2017, werd in de architectenovereenkomst bedongen dat de tienjarige aansprakelijkheid van de architect begon te lopen vanaf de voorlopige oplevering, d.i. het ogenblik dat de werken in hun zichtbare toestand door de opdrachtgever werden aanvaard. Het Hof erkende dat dit beding geldig was: de voorlopige oplevering dateerde van 28.08.1998; vermits de architect pas op 17.02.2009 in de procedure was betrokken? werd de vordering lastens hem verjaard verklaard.
De aannemer ging het minder goed af. In diens aannemingsovereenkomst werd niets bedongen met betrekking tot de aanvangsdatum van de tienjarige waarborg. Vermits de definitieve oplevering pas dateerde van 31.03.2003, was de vordering lastens hem wel tijdig ingesteld.
Wat te onthouden?
- Beding als architect of als aannemer uitdrukkelijk in uw overeenkomst met de opdrachtgever dat de tienjarige waarborgtermijn reeds aanvangt bij voorlopige oplevering.
- Zorg er voor dat zo spoedig mogelijk wordt overgegaan tot oplevering van uw werk, zeker indien uw opdracht als architect of aannemer niet de volledige afwerking van een bouwwerk behelst.
- Ook indien u werkt in opdracht van een bouwpromotor hebt u er belang bij om zo spoedig mogelijk tot oplevering over te gaan en niet te wachten tot de bouwpromotor ook tot oplevering overgaat met de individuele kopers in het project en met de syndicus.
- Splits uw opdracht desgevallend op in verschillende fases of loten en zorg voor afzonderlijke oplevering van elk van deze fases of loten afzonderlijk.