In ons blogbericht d.d. 21.02.2020 deelden wij u mee dat het Grondwettelijk Hof daags voordien de versoepelde regeling inzake afbraak en wederopbouw in een mede-eigendom had vernietigd. Nu kunnen wij u meedelen dat op 16.07.2020 de Kamer nieuwe bepalingen heeft goedgekeurd, die deze versoepelde regeling terug mogelijk maken.
Waarom werd de eerdere regeling vernietigd?
Zoals uiteengezet in ons eerder blogbericht, was het Grondwettelijk Hof van oordeel dat er bijkomende bescherming nodig was indien er met een 4/5de meerderheid beslist werd om een gebouw af te breken en volledig herop te bouwen. Deze bescherming was in het bijzonder noodzakelijk voor diegene die de handdoek in de ring gooide, t.t.z. de mede-eigenaar die afstand wenste te doen van zijn kavel omdat de kostprijs van de afbraak en heropbouw van zijn privatief hoger was dan de waarde ervan. Het Grondwettelijk Hof stelde meteen zelf de remedie voor, nl. wordt een beslissing tot afbraak met een 4/5de meerderheid genomen en wil of willen één of meerdere mede-eigenaars afstand doen van zijn of hun kavel, dan zou de vereniging van mede-eigenaars haar beslissing op eigen initiatief moeten voorleggen aan de Vrederechter, die dan de wettigheid ervan zou beoordelen en die, in voorkomend geval een deskundige kan vragen om advies te verlenen over de geschiktheid van de compensatie die aan de uittredende mede-eigenaar moet worden betaald.
Hoe heeft de wetgever de kwestie thans geregeld?
Vooreerst wordt de oorspronkelijke bepaling terug ingelast, nl. de algemene vergadering beslist met een 4/5de meerderheid over de volledige afbraak en heropbouw van het gebouw om redenen van hygiëne of veiligheid of wanneer de kostprijs voor de aanpassing van het gebouw aan de wettelijke bepalingen buitensporig zou zijn.
Voorts heeft de wetgever hernomen dat indien er beslist wordt tot volledige afbraak en heropbouw, een mede-eigenaar tegen vergoeding afstand kan doen van zijn kavel ten gunste van de andere mede-eigenaars, indien de waarde van zijn kavel lager is dan het aandeel dat hij moet betalen in de totale kosten van de werken.
Aan dit alles koppelt de wetgever thans evenwel een procedurele en een financiële bescherming voor de mede-eigenaars die niet instemden met de volledige afbraak en heropbouw.
Procedurele bescherming
Indien de beslissing niet met eenparigheid van stemmen van alle mede-eigenaars wordt genomen, dan moet de vereniging van mede-eigenaars zich binnen vier maanden vanaf de datum waarop de algemene vergadering heeft plaatsgevonden tot de vrederechter richten. Daarbij dient de vereniging van mede-eigenaars over te gaan tot dagvaarding van alle mede-eigenaars met stemrecht in de algemene vergadering, die de beslissing tot volledige afbraak en wederopbouw niet hebben goedgekeurd (d.i. zij die tegen stemden, zich onthouden hebben of die gewoon afwezig waren). De uitvoering van de beslissing van de algemene vergadering wordt opgeschort totdat de rechterlijke uitspraak tot vaststelling van de wettigheid van de beslissing van de algemene vergadering in kracht van gewijsde is gegaan (d.i. er is geen hoger beroep of voorziening in Cassatie meer tegen mogelijk).
Is er één of zijn er mede-eigenaars die afstand willen doen van hun eigendomsrecht, dan is het dezelfde rechter die, bij gebrek aan overeenstemming omtrent de vergoeding hiervoor, deze vergoeding zal bepalen. Daarbij verduidelijkt de wet thans dat de rechter deze vergoeding dient vast te stellen op basis van de actuele marktwaarde van de betrokken kavel, zonder rekening te houden met de beslissing tot volledige afbraak en heropbouw genomen door de algemene vergadering.
Financiële bescherming
Naast deze procedurele bescherming is er ook een financiële bescherming voorzien voor de mede-eigenaars die niet uitdrukkelijk ingestemd hebben met de volledige afbraak en wederopbouw. De wet stelt uitdrukkelijk dat alle gerechts- en buitengerechtelijke kosten (dus kosten van dagvaarding, ereloon van de advocaat van de VME, …) ten laste zijn van de VME. Zij die de beslissing tot afbraak en wederopbouw niet hebben goedgekeurd zijn vrijgesteld van elke bijdrage in deze kosten. Zij dienen ook niet “voorlopig” bij te dragen in deze kosten, in afwachting van een vonnis, vermits zij nooit in deze kosten moeten bijdragen. De enige kost die deze mede-eigenaars dus zullen hebben, is dus de kost van hun eigen advocaat.
Anders gezegd
We spreken over de volledige afbraak en wederopbouw. De beslissing van de algemene vergadering dient beide handelingen te omvatten (dus niet alleen het afbreken). Daarbij zal het project van wederopbouw ook reeds moeten uitgewerkt zijn, met budgettering van de kosten. Mede-eigenaars moeten immers weten wat het hen zal kosten en of zij afstand moeten doen van hun kavel of niet. De wederopbouw betreft ook het weder bouwen van wat er stond, dus met evenveel kavels, zonder wijziging van de aanbedeling van de quotiteiten (tenzij anders beslist wordt met eenparigheid van alle mede-eigenaars).
Is de beslissing tot volledige afbraak en heropbouw eenparig (door alle mede-eigenaars) genomen, dan kan zij onmiddellijk ten uitvoer gelegd worden.
In het andere geval (d.i. dus ook als er niet alle mede-eigenaars op de vergadering aanwezig of vertegenwoordigd waren – m.a.w. dit zal steeds het geval zijn als er geen eenparigheid van alle mede-eigenaars is – in sommige gevallen is het dus nuttiger te beslissen met eenparigheid en bij afwezigheid van één of meerdere mede-eigenaars een nieuwe algemene vergadering bijeen te roepen na minstens dertig dagen – artikel 577-7 § 4 BW) dient de syndicus de beslissing eerst ter verificatie voor te leggen aan de Vrederechter, waarbij zij die de beslissing tot afbraak en heropbouw niet hebben goedgekeurd tijdig (binnen de vier maanden na de algemene vergadering) gedagvaard moeten worden. De vrederechter zal dan uitspraak doen over de wettigheid van de beslissing. Wil één van de gedagvaarde mede-eigenaars afstand doen van zijn kavel, dan zal de vrederechter meteen ook de door de mede-eigendom te betalen vergoeding bepalen, dit op basis van de marktwaarde van de af te stane kavel als dusdanig, d.i. zonder in rekening te brengen dat het gebouw zal afgebroken en heropgebouwd worden.
De wet werd op 7 augustus 2020 gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad. Dit betekent dat hij in werking treedt vanaf 17 augustus.
Opnieuw werk aan de winkel dus voor de syndici, die de reglementen van interne orde van alle door hen beheerde gebouwen moeten bijwerken. Deze wetswijziging zal de syndicus op de eerstvolgende algemene vergadering ook moeten toelichten aan de mede-eigenaars.
Niet duidelijk? Neem contact op met ons! Mede-eigendomsrecht maakt deel uit van de core-business van Theoma.