Met ingang van 1 februari 2024 gelden er nieuwe regels voor de makelaarscontracten met consumenten. Dan is het KB betreffende het gebruik van bepaalde bedingen in de vastgoedbemiddelingsovereenkomsten gesloten tussen ondernemingen en consumenten (B.S. 06.11.2023) immers in werking getreden.
Bedoeling van het KB is enerzijds om de bescherming van de consument nog te verbeteren en het KB in overeenstemming te brengen met de toestand “op het terrein”, doch anderzijds ook om overlappingen tussen het KB en andere wetgeving (in het bijzonder het Wetboek Economisch Recht (WER) en de aldaar voorziene consumentenbescherming) te vermijden. Voor de geldigheid van de makelaarscontracten zal dus benevens het KB ook steeds moeten gezien worden naar de bepalingen van het WER, vermits beide cumulatief gelden.
Welke overeenkomsten?
De overeenkomsten tussen een vastgoedmakelaar-bemiddelaar en een consument, waarbij de makelaar bemiddelt in het kader van een verkoop of aankoop van een onroerend goed of de verhuur of huur van een woning of appartement. Het KB geldt niet voor notarissen, zij worden uitdrukkelijk uitgesloten uit het toepassingsgebied.
Nog steeds is een schriftelijke overeenkomst wettelijk vereist. De wetgever is evenwel niet blind voor de technologische vooruitgang en aanvaardt met het nieuwe KB dat gelijkgesteld wordt met een schriftelijke overeenkomst, de overeenkomst opgemaakt op een “duurzame drager”, d.i. de elektronisch opgemaakte overeenkomst. Wat wel vereist is, is dat datum en plaats van ondertekening bij ondertekening worden ingevuld; het is aangewezen is dit met de hand te doen, zodat achteraf niet kan beweerd worden dat dit reeds als standaardbeding was voorgedrukt.
De consument genoot onder het KB Freya van een bedenktijd van zeven werkdagen om te verzaken aan de door hem ondertekende bemiddelingsovereenkomst. Deze zeven werkdagen worden met het nieuwe KB gebracht op veertien dagen, termijn die geldt onverminderd waar de overeenkomst tot stand gekomen is. Ook nu kan de consument zich niet beroepen op dit herroepingsrecht, mits aan twee voorwaarden voldaan is: (1) de consument dient zich uitdrukkelijk akkoord te hebben verklaard met de onmiddellijke uitvoering van de overeenkomst en (2) mits de consument uitdrukkelijk erkent dat hij zijn herroepingsrecht verliest ingeval er binnen de herroepingstermijn een valabele kandidaat (koper/verkoper of huurder/verhuurder) is gevonden.
Wat moet de overeenkomst nog vermelden?
- of de makelaar de bevoegdheid heeft om een overeenkomst te sluiten in naam van en voor rekening van de consument;
- de publiciteitskanalen via dewelke ruchtbaarheid zal gegeven worden aan de verkoop of verhuur;
- de door de consument gewenste prijs, desgevallend met de grenzen van de toegekende onderhandelingsbevoegdheid (minimum vraagprijs of maximum vraagprijs);
- het tarief voor de bemiddelingsopdracht, inclusief BTW;
- de vermelding als het om een exclusieve bemiddeling gaat en de duur van de exclusiviteit;
- de duur van de overeenkomst, nl. van bepaalde of onbepaalde duur; is exclusiviteit voorzien, dan is het, zoals ook reeds het geval was onder KB Freya, altijd een overeenkomst van bepaalde duur, voor maximum 6 maanden;
- de opzegtermijn van de overeenkomst, welke thans voor overeenkomsten van onbepaalde duur vastgelegd wordt op maximum twee maanden;
- eventueel het beding tot stilzwijgende verlenging of hernieuwing van de overeenkomst; is het overeenkomst van bepaalde duur, dan heeft de consument de mogelijkheid om zich te verzetten tegen verlenging tot uiterlijk van één maand voor afloop van de overeenkomst; is de overeenkomst verlengd, dan bedraagt de opzegtermijn maximum één maand indien de oorspronkelijke overeenkomst voor minder dan drie maanden gold, en maximum twee maand in de andere gevallen
Wat moet bij de bemiddelingsovereenkomst gevoegd worden?
- nieuw is dat het model van koop- of verkoopovereenkomst of huurovereenkomst bij de bemiddelingsovereenkomst dient gevoegd te worden, zodat er achteraf geen discussie zou rijzen m.b.t. de inhoud van deze overeenkomst.
- een overzicht van de attesten van overheidswege die verplicht bij de overeenkomst dienen gevoegd te worden, met mogelijkheid voor de consument om deze zelf aan te vragen; is het de makelaar die de attesten zal opvragen, dan dient de consument hiermee per attest akkoord te gaan (afvinken dus van de lijst); de kostprijs (zo bekend) dient ook vermeld te worden; wordt een bijkomende kost aangerekend voor het opvragen van de attesten, dan dient dit eveneens vermeld te worden.
Wat tijdens de duur van de overeenkomst?
- wordt afgeweken van de minimum prijs, dan dient dit schriftelijk te worden overeengekomen.
- minstens éénmaal per maand moet de consument ingelicht worden over de stand van zaken van de bemiddeling: hoeveel geïnteresseerden hebben er zich gemeld? Hoeveel bezoeken zijn er geweest? Wat waren de opmerkingen van geïnteresseerden? Ook deze info dient “op duurzame drager” (bijv. via e-mail) overgemaakt te worden aan de consument.
Voortijdige opzegging van de overeenkomst?
Onder KB Freya werd gestipuleerd dat als de overeenkomst voorzag dat de consument de overeenkomst enkel kon opzeggen mits betaling van een verbrekingsvergoeding van 50% van het makelaarsloon, geldt dit tarief voortaan enkel indien de overeenkomst opgezegd wordt in de eerste drie maanden; na de eerste drie maanden bedraagt deze verbrekingsvergoeding maximaal 25% van het tarief.
Opdracht volbracht?
- niet als er slechts een voorwaardelijk bod is en de voorwaarde niet gerealiseerd wordt; in dat geval heeft de makelaar geen recht op commissie.
- de makelaar heeft recht op commissie, ook als partijen zelf (opdrachtgever en kandidaat koper, verkoper, huurder of verhuurder) uiteindelijk vrijwillig afzien van de koop of huur of als die niet doorgaat door de schuld van één der partijen; uitzondering: als de makelaar zelf fout zou hebben aan het niet doorgaan van de verkoop.
Opdracht niet volbracht …
Zoals reeds gold onder KB Freya, dient de makelaar binnen de zeven werkdagen na afloop van de overeenkomst een lijst dient op te sturen naar de consument opdrachtgever met de aangebrachte kandidaten aan wie “precieze en individuele” informatie verschaft werd. Het feit dat de kandidaat een mailing ontvangen heeft of dat hem een folder werd verstuurd volstaat niet. Er moet een individueel contact geweest zijn, met concrete interesse. Een huisbezoek, een bezoek op kantoor, …
De overeenkomst kan voorzien dat de opdrachtgever een commissie verschuldigd is, indien er binnen de zes maanden gecontracteerd wordt met een kandidaat die aangebracht werd door de makelaar. Nieuw is dat de makelaar niet enkel commissie kan eisen voor verkopen aan een persoon vermeld op de lijst, maar ook indien gecontracteerd wordt met een derde die in een zodanige verhouding met de persoon op de lijst staat dat het redelijkerwijze valt aan te nemen dat deze derde via deze persoon over de informatie m.b.t. het onroerend goed beschikte.
Zelfde principes gelden indien de overeenkomst door de consument verbroken wordt.
Meer info? Vastgoedbemiddeling is één van de core businesses van Theoma advocatenkantoor.