Verscholen in artikel 19 van de wet “houdende diverse bepalingen inzake economie”, goedgekeurd in de Kamer op 9 februari 2024, zit een wetsbepaling die een einde stelt aan een controverse die reeds meerdere jaren de appartementsmede-eigendom troebleert.
Sedert de wet van 1994 zijn verenigingen van mede-eigenaars rechtspersonen. En sedert 2018 is elke rechtspersoon ook een onderneming. Wellicht ongewild zijn daarmee verenigingen van mede-eigenaars sedert 2018 op gelijke leest geschoeid als handelaars en koopmannen, zoals we die tot 2018 kenden. Dit tart alle logica: hoe kan het dat een vereniging van mede-eigenaars, alleen maar samengesteld uit particuliere consumenten mede-eigenaars, toch als onderneming behandeld wordt en de bescherming die een consument toekomt ontzegd wordt?
De rechtspraak zag reeds in dat één en ander onhoudbaar was, daar dit ongewilde gevolgen heeft. Een ondernemer moet immers facturen en factuurvoorwaarden betwisten, wil hij ze niet stilzwijgend aanvaarden. Op dit punt werd reeds in delen van de rechtspraak aanvaard dat er een onderscheid dient gemaakt te worden tussen de ondernemer-handelaar (die winst nastreeft) en de ondernemer-niet handelaar. De vereniging van mede-eigenaars is een ondernemer-niet handelaar, want zij streeft geen winst na; haar enig doel is het behoud en het beheer van het gebouw of de groep van gebouwen (artikel 3.86 § 3 BW).
Ook de wetgever heeft voor de toepassing van Boek XIX WER (Wetboek van Economisch Recht) (“betaling van schulden van consumenten aan ondernemingen“) een aparte definitie gegeven aan het begrip “onderneming”, nl. “iedere natuurlijke persoon of rechtspersoon die op duurzame wijze een economisch doel nastreeft, alsmede zijn verenigingen.” Boek XIX WER geldt dus niet voor de verenigingen van mede-eigenaars.
Een ander gevolg van het feit dat een vereniging van mede-eigenaars een onderneming is, is dat deze in principe niet kan genieten van de consumentenbescherming zoals uitgewerkt in Boek VI WER, meer bepaald het Hoofdstuk 6 m.b.t. de “onrechtmatige bedingen”. In het bijzonder zijn daarbij relevant de bepalingen betreffende de bedingen die de leverancier toelaten om de prijzen in overeenkomsten van onbepaalde duur op eigen initiatief te veranderen, de automatische verlenging van een overeenkomst bij gemis aan tijdige opzegging door de consument, bedingen die de waarborg voor verborgen gebreken beperken, bedingen die in exuberante verbrekingsvergoedingen voorzien, … Wie vertrouwd is met de werking van de mede-eigendom weet dat dit herkenbare situaties zijn bij sommige poetsbedrijven, onderhoudsbedrijven (voor lift, brandblustoestellen, …) en sommige aannemers.
Eindelijk wordt aan deze anomalie een einde gesteld, althans voor die verenigingen van mede-eigenaars waarvan 75% of meer van de aandelen in de gemeenschappelijke delen volgens de statuten van de mede-eigendom zijn toebedeeld aan kavels die geen professionele bestemming kunnen hebben. Door invoeging van artikel 81/1 WER geldt dat het hoofdstuk 6 “onrechtmatige bedingen” ook door deze verenigingen van mede-eigenaars kan ingeroepen worden.
Nu nog wachten op de publicatie van de wet in het Belgisch Staatsblad en de inwerkingtreding. Menig syndici zullen pas dan een zucht van opluchting kunnen slaken.
Maar is hiermee een definitief einde gebracht aan de controverse? O.i. niet. In vele statuten van appartementsgebouwen is immers bepaald dat de appartementen ook bestemd kunnen worden voor de uitoefening van een vrij beroep. In dat geval kunnen die kavels dus wel degelijk een professionele bestemming hebben, waardoor zou kunnen geargumenteerd worden dat die vereniging van mede-eigenaars de bescherming van hoofdstuk 6 WER ontzegd moet worden. Daarom ook dat het aangewezen is dat notarissen aandacht hebben voor deze wetgeving en niet zomaar opnemen dat vrije beroepen kunnen uitgeoefend worden in de appartementen. Professionele bestemming dient geheel verboden te worden.
Een nieuwe wet dus, maar ook nieuwe discussies … Er zal altijd nood zijn aan advocaten.
Deze wet werd gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad van 21 maart 2024. De wet treedt derhalve in werking vanaf 1 april 2024.
Vragen inzake mede-eigendom? Bij Theoma bent u aan het juiste adres want mede-eigendom is één van de specialisaties binnen het kantoor.