Opnieuw heeft het Grondwettelijk Hof zich gebogen over het spanningsveld tussen de algemene vergadering en het individueel eigendomsrecht. Nadat het Hof in een arrest d.d. 20 februari 2020 oordeelde dat de regeling die de wetgever had uitgewerkt om een algemene vergadering toe te laten met een 4/5de meerderheid te beslissen tot afbraak en heropbouw ‘om redenen van hygiëne of veiligheid of wanneer de kostprijs voor de aanpassing van het gebouw aan de wettelijke bepalingen buitensporig zou zijn’ onwettig was (om reden dat er nood was aan bijkomende bescherming voor de individuele mede-eigenaar die tegen had gestemd – bovendien heeft de afbraak en wederopbouw ook betrekking op privatieve delen!), heeft hetzelfde Hof in een arrest d.d. 18 november 2021 geoordeeld dat het grondwettelijk gegarandeerd recht op het ongestoord genot van de eigendom niet geschonden wordt als de algemene vergadering bij een 4/5de meerderheid van de stemmen beslist om gemeenschappelijke delen te verkopen.
Artikel 577-7, § 1, 2°, e) oud BW, thans artikel 3.88, § 1, 2°, e) BW, stelt dat de algemene vergadering met een 4/5de meerderheid beslist over alle daden van beschikking van gemeenschappelijke onroerende goederen. Met eenzelfde meerderheid wordt trouwens ook beslist over iedere verkrijging van nieuwe onroerende goederen bestemd om gemeenschappelijk te worden (letter c). In deze gevallen is er onrechtstreeks ook een verarming of een verrijking van de individuele mede-eigenaar, vermits de waarde van diens aandeel in de gemeenschappelijke delen verwatert als gemeenschappelijke delen worden vervreemd, respectievelijk toeneemt als nieuwe onroerende goederen verkregen worden met de bedoeling om ze gemeenschappelijk deel te maken. Het is dan ook een terechte vraag of een meerderheid van mede-eigenaars dit aan een individuele mede-eigenaar kan opdringen.
Een ander doet denken aan eerdere rechtspraak van het Hof van Cassatie, die stelde dat een vordering tot wijziging van de verdeling van de aandelen of tot wijziging van de verdeling van de kosten binnen de mede-eigendom (thans artikel 3.92, § 7 BW) moest gericht worden tegen alle individuele mede-eigenaars en niet alleen tegen de vereniging van mede-eigenaars. In haar arrest d.d. 3 april 2009 oordeelde het Hof van Cassatie dat in de mate deze vordering strekt tot wijziging van de situatie van de individuele mede-eigenaars met elk hun eigen belang, zij tegen alle individuele mede-eigenaars moet gericht worden. Het is uiteindelijk pas met de wet van 2018 dat dergelijke vordering thans alleen tegen de vereniging van mede-eigenaars kan worden ingesteld.
Wanneer men mede-eigenaar is in een mede-eigendom, dan staat men het beheer van zijn gedeelde eigendomsrechten op gemene delen af aan de algemene vergadering. Het zou immers weinig efficiënt zijn als elke mede-eigenaar dient in te stemmen telkens als een beslissing moet genomen worden welke aan het eigendomsrecht op de gemene delen raakt.
Dit is ook de redenering van het Grondwettelijk Hof. Ook het Hof oordeelt dat de aangevochten bepaling ertoe strekt een blokkering in het beheer van de mede-eigendom te vermijden. Dat is volgens het Hof een legitieme doelstelling, waardoor er geen schending is van het recht op het ongestoord genot van de eigendom. De meerderheid van vier vijfden maakt het volgens het Hof mogelijk een billijk evenwicht te verzekeren tussen de belangen van de mede-eigendom en de individuele belangen van de mede-eigenaars. Bovendien heeft de wetgever voorzien in beroepsmogelijkheden voor de rechter, reden te meer waarom een individuele eigenaar de meerderheid niet kan gijzelen.
Was het eigendomsrecht dan geen absoluut recht? Niet als u eigenaar bent in een mede-eigendom. Dan zijn er grenzen aan uw eigendomsrecht, weliswaar onder toeziend oog van de rechter.