Een woning (appartement of huis) verhuren is geen sinecure.
- Vooreerst moet je erop toezien dat de woning die je verhuurt beantwoordt aan de woonkwaliteitsnormen. Dit is evident; iedereen heeft recht op een correcte huisvesting.
- Vervolgens dien je een goede huurder te vinden. De middelen die je hebt om een solvabele huurder te selecteren zijn beperkt. Je kan dan wel betalingsbewijzen vragen van vroegere huurgelden, maar dit slechts in beperkte mate; wie de eerdere verhuurder was, daar heb je geen zaken mee. Hetzelfde voor loonfiches: je kan die opvragen, maar je huurder kan ze anonimiseren, door de identiteit van de werkgever onzichtbaar te maken.
- Je kan pech hebben als je huurder het dan toch niet zo nauw neemt met zijn huurdersverplichtingen. Of misschien heeft je huurder pech, dat hij zijn tewerkstelling verliest en zodoende al dan niet tijdelijk geen huur meer kan betalen.
Verhuur je een woning in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, dan is er nog een bijkomend obstakel: laat je huurder na de huur te betalen, dan kan het “even” duren vooraleer je de ontbinding van de huur bekomt en je huurder effectief kan uitzetten. Op 22 juni 2023 heeft het Brussels Hoofdstedelijk Parlement immers de “Ordonnantie tot invoeging in de Brusselse Huisvestingscode van de procedureregels voor gerechtelijke uitzettingen en tot wijziging van de middelen gebruikt door en ten voordele van het Begrotingsfonds voor Solidariteit” aangenomen. Deze Ordonnantie werd op 21.08.2023 gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad en is in werking getreden op 01.09.2023. Met deze Ordonnantie wordt een aanzienlijk hindernissenparcours opgezet voor verhuurders die de huurontbinding en de uithuiszetting van hun huurder nastreven.
Zet je schrap! We zullen samen het hindernissenparcours aflopen!
30 dagen geduld – de verplichte voorafgaandelijke ingebrekestelling
De invordering van achterstallige huurgelden moet beginnen met een schriftelijke ingebrekestelling. Op de website van Brussel Huisvesting is een model van ingebrekestelling beschikbaar gesteld. Gebruik je dit model niet, dan moet je ingebrekestelling minstens de volgende gegevens vermelden:
- de identiteit, het adres, telefoonnummer en de “hoedanigheid” van de verhuurder;
- een oplijsting van de geëiste bedragen, t.t.z. huurachterstallen, intresten en schadebeding, met “verantwoording” t.t.z. verwijzing naar de artikelen van de huurovereenkomst waarin voorzien wordt in intresten en schadebeding;
- de termijn binnen dewelke je huurder de openstaande schuld dient terug te betalen, termijn die minstens één maand bedraagt te rekenen vanaf datum van verzending van de ingebrekestelling;
- de vermelding dat, als een reactie uitblijft binnen voormelde termijn, de verhuurder de zaak aanhangig kan maken bij de rechter voor invordering en/of ontbinding van de huurovereenkomst;
- gaat de ingebrekestelling uit van een advocaat, dan moet de ingebrekestelling vetgedrukt en in een ander lettertype nog vermelden: “Deze brief betreft een minnelijke invordering en beoogt een gerechtelijke invordering te vermijden (dagvaarding voor de rechtbank of aanhangigmaking).”
Geen reactie binnen de maand? Dan pas kan je de procedure aanvatten voor de Vrederechter, met vordering tot betaling van de huurachterstallen en vraag tot ontbinding van de huur.
+ 40 dagen geduld – wachten op een zitting bij de Vrederechter
Een procedure opstarten voor de Vrederechter kan via een verzoekschrift dat neergelegd wordt ter griffie of via een dagvaarding die betekend wordt door een gerechtsdeurwaarder. Kies je voor een dagvaarding, dan kan je de kosten van de dagvaarding niet recupereren van je huurder. Tenzij je niet anders kon, om reden dat je huurder niet ingeschreven is in het bevolkingsregister. Niet alleen moet je in je verzoekschrift de volledige identiteit van je huurder opnemen, maar ook (indien bekend) zijn telefoonnummer en zijn e-mail adres. Bij je verzoekschrift moet je niet alleen een getuigschrift van woonplaats voegen, maar ook een kopie van de voorafgaande ingebrekestelling en het bewijs dat je deze minstens één maand voor het opstarten van de procedure hebt verstuurd aan je huurder. Een attest van samenstelling van gezin is blijkbaar niet vereist.
Eens het verzoekschrift neergelegd, zorgt de griffie voor oproeping van de partijen. Bevat het verzoekschrift een vordering tot uithuiszetting, dan zal de griffier de partijen niet eerder dan na 40 dagen oproepen. Wordt er in het verzoekschrift geen uithuiszetting gevorderd, dan bedraagt de oproepingstermijn slechts 15 dagen. Niet dat dit perspectief biedt om sneller voor de rechter te komen, om vervolgens de eis uit te breiden naar huurontbinding en uithuiszetting. In dat geval wordt de zaak immers uitgesteld, met opnieuw een oproepingstermijn van 40 dagen.
Waarom 40 dagen? Omdat in die periode het OCMW wordt ingeschakeld om “de meest geschikte hulp” te bieden aan je huurder.
+ 30 dagen geduld – de procedure voor de Vrederechter
De eerlijkheid gebiedt: het kan ook sneller, zeker als de zaak onmiddellijk op de inleidende zitting wordt behandeld; maar vaak zal het langer duren vooraleer men een vonnis bekomt van de Vrederechter. En is het vonnis uitgesproken, dan moet je nog een expeditie van dit vonnis bestellen, want de gerechtsdeurwaarder heeft deze expeditie nodig om het vonnis ten uitvoer te leggen. Ook de aflevering van de expeditie kan enkele weken duren.
Maar eerst dus nog naar de Vrederechter. Deze is verplicht om eerst te pogen partijen te verzoenen. De Ordonnantie voorziet geen afzonderlijke verzoeningsprocedure zoals destijds de Woninghuurwet hierin voorzag. Er mag dus aangenomen worden dat de rechter eerst zal horen of verzoening mogelijk is, om vervolgens onmiddellijk over te schakelen naar de “procedure ten gronde”. Wordt er een ernstige betwisting opgeworpen door de huurder, dan is er evenwel een grote kans dat de rechter een procedurekalender oplegt, met termijnen binnen dewelke partijen hun wederzijdse argumenten op papier dienen te stellen en met de uiteindelijke pleitdatum. Dan duurt het zeker langer dan 30 dagen vooraleer er vonnis volgt.
Wanneer zal de Vrederechter beslissen tot ontbinding van de huur? De rechter dient rekening te houden met de gevolgen van zijn beslissing voor het recht op huisvesting van de huurder. De belangen van de verhuurder zijn blijkbaar ondergeschikt aan de belangen van de huurder. “De ontbinding van het contract wordt slechts uitgesproken als de schuldvordering niet kan worden aangezuiverd binnen een redelijke termijn, gelet op de situatie van de partijen, of wanneer vastgesteld wordt dat de ontbinding van het contract een evenredige beslissing vormt gelet op de tekortkomingen die aan de eis ten grondslag liggen” (artikel 233ter Huisvestingscode).
Benevens de ontbinding van de huur, veroordeelt de rechter de huurder ook tot betaling van een bezettings- of bewoningsvergoeding. Deze vergoeding kan evenwel niet hoger zijn van het bedrag van de huur. Waar het Brussels Parlement blijkbaar niet aan gedacht heeft, is dat benevens de huur, een huurder ook gehouden kan zijn tot betaling van de kosten van de mede-eigendom waarvan een verhuurd appartement deel uitmaakt. Wordt de Ordonnantie strikt geïnterpreteerd, dan is dat pech voor de verhuurder. Eens de huur ontbonden is, zal hij zal deze kosten niet langer kunnen verhalen op zijn huurder.
+ 30 dagen geduld – de effectieve uithuiszetting
Heb je dan een vonnis bekomen en ben je in het bezit van de expeditie van het vonnis, dan kan je het vonnis eindelijk laten betekenen door een gerechtsdeurwaarder. Betekening moet voortaan niet alleen aan je huurder, maar ook aan het OCMW gebeuren. Opnieuw moet je één maand geduld uitoefenen vooraleer je effectief tot uitzetting kan overgaan. De rechter kan deze termijn wel verlengen of verkorten, dit op vraag van partijen, om reden van “bijzonder ernstige omstandigheden”. Zo kan de rechter de termijn verlengen in het voordeel van de huurder, rekening houdend met “de mogelijkheden om de huurder te herhuisvesten in toereikende omstandigheden die de eenheid, financiële middelen en behoeften van het gezin in aanmerking nemen.” Omgekeerd, indien de huurder manifest tot overlast is van andere bewoners in een appartementsgebouw, dan zou de rechter de termijn ook kunnen verkorten. Is het huurgoed reeds verlaten, dan is er geen reden om nog één maand te wachten met uitzetting.
Na betekening van het vonnis dient de gerechtsdeurwaarder de huurder nog per brief in te lichten van de datum waarop de uitzetting voorzien wordt. Deze brief moet verstuurd worden uiterlijk 15 werkdagen voor de voorziene datum van uitzetting.
.. of langer, want het is te koud om je huurder uit te zetten!
De Ordonnantie voert een winterstop in: er mag geen enkele uitzetting gebeuren tussen 1 november en 15 maart van het jaar daarop. Dit tenzij er een herhuisvestingsoplossing beschikbaar is of de huurder de woning intussen zelf verlaten heeft. Ook de rechter kan in zijn vonnis afwijken van deze winterstop, om één van volgende redenen:
- de gezondheidstoestand en/of veiligheidstoestand van het goed verantwoordt dat de bewoning ervan niet langer dan één maand na betekening van het vonnis kan blijven voortduren;
- het gedrag van de huurder ligt aan de basis van een gevaarlijke toestand die elke verdere bewoning onmogelijk maakt;
- de verhuurder verkeert in een situatie van overmacht waardoor hij de woning persoonlijk moet betrekken.
Troost je, gedurende de winterstop dient je huurder wel nog de bewoningsvergoeding te betalen. Betaalt hij deze niet, dan kan je als verhuurder terecht bij “de beheerder van het Gewestelijk Begrotingsfonds voor Solidariteit”. Hiervoor zal je een formulier moeten invullen, welk je verstuurt aan het Solidariteitsfonds, samen met een kopie van de geregistreerde huurovereenkomst en van het vonnis. Reken op vier maanden vooraleer je dossier afgehandeld is en je je centen bekomt.
Is je huurder eindelijk uitgezet? Laat ons eens optellen hoeveel tijd er verlopen is.
Je bent er het slechtst van af als je huurder de huur van juni niet betaald heeft en je onmiddellijk (eind juni) in actie bent getreden. Loopt alles gesmeerd (wat niet zo evident is, want in juli en augustus is het gerechtelijk verlof), dan nog kan het tot na 15 maart van het jaar daarop duren vooraleer je je huurder kan uitzetten. Dit betekent dat je niet minder dan 10 maanden geduld zult moeten uitoefenen! 10 maanden waarin de huurschuld verder oploopt (weze het dat je voor 4,5 maanden bij het Solidariteitsfonds terecht kan)! Dit met een huurwaarborg van slechts 2 maanden huur, want een hogere huurwaarborg mag je niet eisen bij aanvang van de huurovereenkomst.
Voor alle duidelijkheid: voormelde regeling is van toepassing op “woninghuurovereenkomsten” en handelshuurovereenkomsten die ook betrekking hebben op een goed dat tot woning strekt voor de huurder. Onder “woninghuurovereenkomsten” moet begrepen worden “alle contracten betreffende een woning, met inbegrip van tweede verblijven,
maar met uitzondering van toeristische verblijven” (artikel 2 § 1 Huisvestingscode). De regeling geldt (deels) ook als geen huurovereenkomst is, maar wel een bezetting ter bede.
Nog veel goesting om een woning te verhuren in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest?
Nu sommige energieleveranciers het Brussels Gewest reeds verlaten hebben omwille van de stringente wetgeving die hen verplicht de Vrederechter te vatten vooraleer zij hun leveringen van gas en elektriciteit kunnen stopzetten, dreigen ook huiseigenaars zich terug te trekken uit het “middensegment”. Waardoor het aanbod van betaalbare huurwoningen op termijn dreigt beperkt te worden.