De vereniging van mede-eigenaars is een afzonderlijke rechtspersoon, die als procespartij kan optreden in een procedure. Zij wordt hierbij “in rechte” vertegenwoordigd door de syndicus.
De syndicus staat in voor het dagelijks beheer van de mede-eigendom. Hierbij dient hij steeds te handelen overeenkomstig de beslissingen van de algemene vergadering. Enige uitzondering is dat hij ook tot taak heeft om alle bewarende maatregelen te treffen en alle daden van voorlopig beheer te stellen.
Ook het voeren van procedures kan de syndicus niet op eigen houtje. Ook dit kan hij enkel als hiertoe eerst beslist wordt door de algemene vergadering. Ook hier zijn er een uitzonderingen: de syndicus is gemachtigd iedere vordering om dringende redenen of vordering tot bewaring van rechten met betrekking tot de gemeenschappelijke delen in te stellen, op voorwaarde dat dit zo snel mogelijk wordt bekrachtigd door de algemene vergadering. Sedert 1 januari 2019 geldt bijkomend dat de syndicus alle gerechtelijke en buitengerechtelijke maatregelen kan nemen voor de invordering van de lasten in de mede-eigendom (bijdragen in het werkings- en reservekapitaal).
Een cassatiearrest van 8 maart 2018 (C.17.0394.N) zet nogmaals de puntjes op de i.
De feiten waren eenvoudig: tegen een voor de VME nadelige uitspraak werd door de VME hoger beroep aangetekend. De rechtbank van eerste aanleg West-Vlaanderen, afdeling Kortrijk, verklaarde dit hoger beroep niet toelaatbaar, vermits er geen beslissing van de algemene vergadering voorlag waaruit bleek dat er beslist werd om hoger beroep aan te tekenen; ook was er geen enkel bewijs van een a posteriori bekrachtiging van het ingestelde hoger beroep. “Terecht” oordeelde het Hof van Cassatie: er dient immers een onderscheid te worden gemaakt tussen enerzijds de bevoegdheid van de syndicus om in rechte de VME te vertegenwoordigen en anderzijds het initiatiefrecht om in rechte op te treden. In rechte optreden kan enkel beslist worden door de algemene vergadering; zonder beslissing van de algemene vergadering is de door de syndicus namens de VME ingestelde vordering niet ontvankelijk.
Wat te onthouden?
- Betreft het een vordering tot invordering van bijdragen in het werkings- of reservekapitaal? Dan is er geen voorafgaandelijke beslissing van de algemene vergadering vereist; ook de a posteriori bekrachtiging door de algemene vergadering hoeft niet. Sedert 1 januari 2019 kan de syndicus dit sowieso.
- Elke andere beslissing om in rechte op te treden (d.i. om een procedure te starten, om een bijkomende vordering of een tegeneis in een lopende procedure in te stellen, om hoger beroep aan te tekenen tegen een vonnis) dient voorafgaandelijk genomen te worden door de algemene vergadering. Indien het een “vordering om dringende redenen of vordering tot bewaring van rechten met betrekking tot de gemeenschappelijke delen” betreft (bijvoorbeeld het aantekenen van hoger beroep indien het vonnis betekend werd en de beroepstermijn loopt), is een voorafgaandelijke beslissing niet vereist; wel dient de beslissing dan zo snel mogelijk te worden bekrachtigd door de algemene vergadering.
Dit is niet alleen een boodschap aan de syndici, doch ook aan de advocaten die optreden voor een VME.