Hoe vaak komt het niet voor? De cliënt is koper van een appartement op plan. Het appartement is opgeleverd en anderhalf jaar later komt de koper bij de advocaat zijn beklag doen: “één maand na oplevering was het reeds prijs! Toen waren er reeds sporen van infiltraties aan mijn terras. Sedertdien stalk ik de promotor, maar die zoekt telkens uitvluchten door me van het kastje naar de muur te sturen. We zijn intussen anderhalf jaar verder en nu zegt de promotor dat hij niets kan doen!” Antwoord van de advocaat: “de verkoper dient de koper te vrijwaren voor verborgen gebreken. Maar de koper is er wettelijk wel toe gehouden zijn vordering tot vrijwaring in te stellen binnen een “korte tijd“. Wat is kort? Dit is te beoordelen “al naar de aard van de koopvernietigende gebreken en de gebruiken van de plaats waar de koop gesloten is” (artikel 1648 oud BW). We kunnen dus een procedure beginnen, maar zeg niet dat de problemen reeds anderhalf jaar aanslepen, want dan riskeert u dat de rechter zal oordelen dat de vordering niet binnen een korte tijd is ingesteld, met als gevolg dat u vervallen wordt verklaard van uw vordering.”
Of de cliënt die een beroep deed op een aannemer. “De nieuw geplaatste faiences zijn nooit goed geweest. Het is al van de eerste week na oplevering dat het voegwerk loskomt. Al tien maanden stuur ik de aannemer brieven, maar hij antwoord nooit.” Antwoord van de advocaat: “de aannemer is aansprakelijk voor verborgen gebreken in het door hem geleverde werk. Voor bouwwerken is er weliswaar een onderscheid tussen gebreken die de stabiliteit van het gebouw of een deel ervan aantasten of dreigen aan te tasten en alle overige gebreken die niet zichtbaar waren bij oplevering van het werk. Voor deze laatste geldt dat de vordering dient ingesteld te worden, niet binnen een korte tijd (zoals bepaald inzake koop-verkoop), maar binnen een “redelijke tijd“. Wat is redelijk? Hangt af van de rechter.”
Met hoeveel zijn ze, de mensen die denken dat klagen volstaat? En verkopers of aannemers die hun medecontractant eeuwig aan het lijntje houden om dan te antwoorden: te laat!
Met Boek 7 voorziet de wetgever in een duidelijke en eenvormige regeling, vertrekkend van het beginsel dat de verkoper, de verhuurder of de aannemer, gehouden is tot conforme levering, dit is leveren wat overeengekomen werd of wat de medecontractant redelijkerwijze mag verwachten.
Komt de medecontractant tot de vaststelling dat er geen sprake is van een conforme levering, om reden dat zich na levering een verborgen gebrek manifesteert dat reeds in kiem aanwezig was bij levering, dan volstaat het onder Boek 7 BW dat hij binnen een “redelijke termijn” overgaat tot kennisgeving van het gebrek aan zijn medecontractant. De “redelijke” termijn wordt beoordeeld aan de hand van alle relevante omstandigheden en in het bijzonder de aard van het goed of opdracht, de aard van het conformiteitsgebrek, de hoedanigheid van de partijen en de gebruiken. Is er geen kennisgeving binnen een redelijke termijn, dan wordt de koper verondersteld het aangekochte goed te hebben aanvaard; de opdrachtgever wordt vermoed het opgeleverde werk definitief te aanvaarden.
Vanaf datum van kennisgeving hebben de koper of de opdrachtgever twee jaar tijd om een procedure voor de rechtbank op te starten. Deze termijn van twee jaar wordt wel geschorst door onderhandelingen die de partijen voeren of door een gerechtelijke of buitengerechtelijke tegensprekelijke expertise. De termijn van twee jaar is een verjaringstermijn. Laat de koper of opdrachtgever na een procedure op te starten binnen deze twee jaar, dan is de verkoper of aannemer vrijgesteld van aansprakelijkheid.
Hiermee komt Boek 7 tegemoet aan een prangend probleem in de rechtspraak, die op vandaag gekenmerkt wordt door casuïstiek, wat vaak een geleerd woord is voor vogelpick.
Boek 7 werd op 16.04.2024 ingediend als wetsvoorstel in de Kamer. Het is thans wachten op het advies van de Raad van State en verdere bespreking en stemming in de Kamer. Eens goedgekeurd en gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad zal het nog twaalf maanden duren vooraleer het in werking treedt. Wij bij Theoma zijn alvast fan van het nieuwe Boek 7 en volgen de totstandkoming van deze wetgeving nauw op.