Een huisbewaarder of conciërge in een appartementsgebouw is een luxe. Een luxe die meerdere mede-eigenaars zich blijkbaar liever ontzeggen. Het is ook niet altijd evident de juiste huisbewaarder te vinden en heeft men hem of haar gevonden, dan vinden velen nog dat dit handen vol geld kost.
Is het dan niet beter om de conciërgerie of de woning van de huisbewaarder te verkopen? Zo brengt het ook nog wat op voor de mede-eigenaars.
De conciërgerie is een gemeenschappelijk deel
In de statuten wordt de conciërgerie meestal omschreven als een gemeenschappelijk deel. Is het dan niet eenvoudig? Volstaat het niet om met een vier/vijfde van de stemmen te beslissen over de verkoop van de conciërgerie, gemeenschappelijk onroerend goed? En is er geen regel die zegt dat er met eenzelfde meerderheid kan beslist worden over de wijziging van de verdeling van de aandelen als het gevolg is van deze verkoop? Het antwoord is: NEEN, zo eenvoudig is het niet!
Vooraleer de woning van de huisbewaarder te verkopen moet er eerst een afzonderlijk privatief van gemaakt worden, met aandelen in de gemene delen. Dit kan inderdaad beslist worden met een vier/vijfde meerderheid, maar wie is dan eigenaar van dit privatief dat te koop wordt aangeboden? Niet de vereniging van mede-eigenaars, want de vereniging van mede-eigenaars kan geen ander vermogen hebben dan de roerende goederen nodig voor de verwezenlijking van haar doel, dat uitsluitend bestaat in het behoud en het beheer van het gebouw. De vereniging van mede-eigenaars kan derhalve geen eigenaar zijn van onroerende goederen. Wie is er dan wel eigenaar? Dat zijn alle mede-eigenaars samen. Zij zijn samen de onverdeelde mede-eigenaars van het privatief dat voorheen de conciërgerie was. Bijgevolg is het niet die de syndicus die als vertegenwoordiger van de vereniging van mede-eigenaars de conciërgerie kan verkopen. Hiervoor moeten alle mede-eigenaars individueel optreden als verkopers, elk voor zijn onverdeeld aandeel. In kleine gebouwen is dit nog hapbaar, maar in kleine gebouwen is er meestal geen conciërgerie. In grotere gebouwen is het een titatenwerk (en nachtmerrie!) om de identiteit van alle mede-eigenaars te achterhalen (incl. vruchtgebruikers, naakte eigenaars, …) en om ze vervolgens ook allemaal bij de notaris te krijgen om de verkoopakte mee te ondertekenen.
Verhuren dan maar?
Kan je dan niet beter de conciërgerie te huur aanbieden? Dat kan. Maar dan moet je er wel op toezien dat deze voldoet aan de woonkwaliteitsnormen zoals opgelegd door de Codex Wonen. En bovendien mag je je nog verwachten aan een aanslagbiljet van Vlabel voor onroerende voorheffing. In principe schrijft Vlabel het aanslagbiljet uit op naam van de mede-eigenaar wiens naam begint met een letter die het meest vooraan in het alfabet staat. Aan hem dan om het aanslagbiljet over te maken aan de syndicus.
Of doe je beter niets en laat je beter alles zoals het is?
Dat kan ook. Misschien komt er ooit een dag dat er toch terug een huisbewaarder wordt aangeworven. Maar weet dat als de woning leegstaat, je gemeente dreigt deze woning op te nemen op de inventaris van de leegstaande gebouwen. Wat impliceert dat er na verloop van enkele jaren ook een leegstandheffing verschuldigd is. Kan je deze ontlopen? Niet echt of het is dat je de woning toch verhuurt. Zie wel na op wiens de gemeente de heffing heeft ingekohierd. Is dit op naam van de vereniging van mede-eigenaars, dan dient bezwaar aangetekend te worden. Het is reeds gezegd: de vereniging van mede-eigenaars is immers geen eigenares van een onroerend goed. Het zijn de onverdeelde mede-eigenaars die er eigenaar van zijn. Niet alle gemeenten zijn van deze nuance op de hoogte.
Herbestemmen dan maar?
Nog een andere optie is om aan de conciërgerie een andere bestemming te geven, zoals bijvoorbeeld fietsenberging of gemeenschappelijke berging of atelier ter beschikking van de bewoners. Wordt de bestemming gewijzigd, dan is er wel een omgevingsvergunning vereist. En eens gewijzigd, is het misschien niet meer zo evident om er ooit terug een conciërgerie van te maken, eens een parel van een conciërge gevonden is.
De conciërgerie verkopen is dus makkelijker gezegd dan gedaan. Misschien toch beter zoeken naar de geschikte conciërge!